Deprem bölgesinde konut arzı arttı, kira artışları yavaşladı

ANKARA Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) araştırmacıları Ali Arda Dalseçkin, Süreyya Güder Köşgeroğlu ve Muhammed Hamza Kayrıcı tarafından yapılan araştırma, 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından konut piyasasında yaşanan değişimin kira enflasyonuna etkisini ortaya koydu. TCMB'nin “Merkezin Güncesi” sayfasında yayımlanan çalışmaya göre, depremler sonrasında bölgedeki konut stokunda meydana gelen kayıp, özellikle depremden etkilenen illerde kiraların hızlı şekilde yükselmesine neden oldu. Deprem nedeniyle yaşanan göç hareketleri de bazı büyükşehirler ile çevre illerde kiralık konut talebini artırarak kira baskısını güçlendirdi. KONUT STOKUNDAKİ KAYIP KİRALARI YUKARI ÇEKTİ Araştırmada, 6 Şubat depremlerinin ardından ortaya çıkan konut arzı kaybının kira piyasasında önemli bir baskı oluşturduğu belirtildi. Deprem bölgesindeki vatandaşların başka illere yönelmesi, özellikle göç alan kentlerde kiralık konut talebini artırdı. Böylece yalnızca deprem illerinde değil, deprem bölgesiyle güçlü göç ilişkileri bulunan kentlerde de kira artışları hızlandı. TCMB araştırmacıları, deprem bölgesine coğrafi olarak yakın olan veya geçmişte güçlü göç ilişkileri bulunan illerde kira artışlarının daha sert gerçekleştiğine dikkat çekti. YENİ KONUTLAR ARZI GÜÇLENDİRDİ Kira piyasındaki baskının azalmasında ise yeniden imar süreci önemli rol oynadı. Çalışmada, TOKİ tarafından yürütülen deprem konutu üretiminin 2025 yılının başında yaklaşık 201 bin seviyesine ulaştığı, yıl sonunda ise bu sayının yaklaşık 434 bine çıktığı belirtildi. Araştırmada ayrıca, depremden önceki üç yıllık dönemde üretilen toplam konut sayısının yaklaşık 213 bin olduğu hatırlatıldı. Yapı kullanım izinlerinde de dikkat çekici bir değişim yaşandı. Deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinleri içerisindeki payının yüzde 12'lerden yüzde 20'nin üzerine çıktığı kaydedildi. Bu verilerin, bölgede konut arzının yeniden güçlü şekilde oluşmaya başladığını gösterdiği değerlendirildi. KİRA ARTIŞLARI 2025'TE YAVAŞLADI Araştırmanın dikkat çeken sonuçlarından biri de kira enflasyonundaki değişim oldu. Deprem illerinde kira enflasyonu 2023 ve 2024 yıllarında Türkiye'nin diğer illerinin üzerinde seyretti. Ancak yeniden inşa edilen konutların teslimlerinin hızlanmasıyla birlikte 2025 yılında kira artışlarının ivme kaybettiği belirtildi. TCMB araştırmacılarına göre bu gelişme, konut arzındaki artışın kira piyasasındaki baskıyı azaltabileceğini ortaya koydu. GÖÇ ALAN İLLERDE DE KİRA BASKISI GERİLEDİ Depremden doğrudan etkilenmeyen ancak göç hareketlerinden etkilenen illerde de benzer bir tablo ortaya çıktı. Araştırmada, depremden dolaylı etkilenen illerde kira enflasyonunun 2026 yılında belirgin biçimde gerilediği bildirildi. Bu gelişmenin, deprem bölgesindeki konut arzının toparlanmasıyla birlikte bazı vatandaşların geri dönmesi ve böylece göç alan illerde kiralık konut talebinin azalmasıyla bağlantılı olabileceği değerlendirildi. İNŞAAT İSTİHDAMINDA DENGELER DEĞİŞTİ Çalışmada yalnızca konut ve kira fiyatları değil, yeniden imar sürecinin istihdam üzerindeki etkileri de ele alındı. Deprem konutlarının büyük bölümünün tamamlanmasıyla birlikte inşaat sektöründeki istihdamın deprem bölgesinde gerilediği belirtildi. Buna karşılık deprem bölgesi dışındaki illerde inşaat sektörü istihdamının arttığı ifade edildi. TCMB araştırmacıları, bu gelişmenin konut üretimindeki hareketliliğin zaman içerisinde deprem bölgesinin dışındaki kentlere de yayılabileceğine işaret ettiğini değerlendirdi. KONUT ARZI ARTTIKÇA KİRALARDA BASKI AZALABİLİR Araştırmanın genel sonucuna göre, deprem sonrasında konut stokunda yaşanan büyük kayıp kira enflasyonunu yukarı yönlü etkiledi. Ancak kamu öncülüğünde yürütülen yeniden imar çalışmaları ve yeni konutların teslim edilmesiyle birlikte bölgedeki konut arzı yeniden güçlenmeye başladı. Bu toparlanmanın kira artışlarının hız kesmesinde etkili olduğu belirtilirken, konut arzındaki iyileşmenin önümüzdeki dönemde kira enflasyonu üzerindeki baskıyı azaltabilecek temel unsurlardan biri olabileceği vurgulandı. NE OLMUŞTU? 6 Şubat 2023'te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler, geniş bir bölgede milyonlarca insanın yaşamını doğrudan veya dolaylı şekilde etkiledi. Depremlerde çok sayıda konut kullanılamaz hale gelirken, bölgedeki konut stokunun azalması barınma ihtiyacını artırdı. Bunun yanında yüz binlerce kişinin farklı kentlere göç etmesi, özellikle kiralık konut piyasasında talep baskısı oluşturdu. Deprem bölgesinde yeni konutların inşa edilmesi ve hak sahiplerine teslimlerin başlamasıyla birlikte konut arzındaki kayıp kademeli olarak telafi edilmeye başlandı. SORU-CEVAP Depremler kiraları neden artırdı? Konut stokundaki kayıp, kullanılabilir kiralık konut sayısını azaltırken, deprem sonrası yaşanan göç hareketleri de konut talebini artırdı. Arz ve talep arasındaki dengesizlik kira fiyatları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturdu. Kira artışları ne zaman yavaşlamaya başladı? TCMB araştırmasına göre deprem illerinde kira enflasyonu 2025 yılında, yeni konut teslimlerinin hızlanmasıyla birlikte belirgin biçimde yavaşladı. Yeni konutların kira fiyatlarına etkisi ne oldu? Konut arzının artması, kiralık konut piyasındaki arz-talep dengesini iyileştirerek kira artışlarının hız kesmesine katkı sağladı. Kira baskısı sadece deprem bölgesinde mi yaşandı? Hayır. Deprem nedeniyle göç alan bazı büyükşehirler ve çevre illerde de kiralık konut talebinin artması kira baskısını yükseltti. Konut arzı artmaya devam ederse kiralar düşer mi? Araştırma, konut arzındaki iyileşmenin kira enflasyonu üzerindeki baskıyı azaltabileceğine işaret ediyor. Ancak kira fiyatlarının seyri, arzın yanı sıra nüfus hareketleri, gelirler, finansman koşulları ve genel enflasyon gibi birçok faktöre de bağlı