Değerli Okuyucularım  Günaydın Saglıklı bir hafta diliyorum.  Bu günlerde Türkiye ve Dünya Amerika İsrail ve İran arasındaki harbe kilitlenmiş ve Halkımızın ORUÇ ibadetiyle meşguliyeti bazı konuıların gündemden düşmesine sebeb olmaktadır..    Özellikle Deprem Bölgelerinde ve İstanbulun çok yerinde ÇEVRE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI  tarafından REZERV ALAN KONUSU HATTA REZALETİ sebebiyle insanlar mahallelerinden bulundukları yerlerden uzaklaştırılmakta konuyla ilgili  www.ege7gun.com ve  youtube.com/@ahmetgozen8179 Konuyla ilgili konuda ihtisas sahıbı İnşaat Mühendisi Sayın YUSUF MURAT GENÇ  ile yaptığım RÖPORTAJI size sunuyorum bu röportajda ortaya konulan rezerv alanlarla ilgili STRATEJİLERİ dikkatle takip etmenizi okumanızı rica ederim.              SN. İNŞ MÜH.YUSUF MURAT GENÇ  ile yaptığım RÖPORTAJ Ahmet  Gözen Değerli dostlar, bugün çok önemli bir konuğumu ağırlıyorum. Bu konuğum İnşaat Mühendisi Yusuf Murat Genç. Kuşadası RE/MAX’ın sahibi. Yusuf kardeşimi uzunyıllardan beri tanıyorum. Kendisinin yeteneğini biliyorum. Biraz sonra zaten Yusuf Bey’den, kendi ağzından duyacağınız çok önemli bir konuyu gündeme getiriyoruz.  Türkiye’de şu anda bir konut sıkıntısı var. Sayın Cumhurbaşkanımız Recep Tayyip Erdoğan bu konuyla ilgili çok büyük mücadele veriyor. Son yaklaşık 400.000 konut yaptığını söylüyor. Bunlar çok güzel şeyler. Allah bize bir daha deprem bölgesiyle ilgili veya depremle ilgili bir olay yaşatmasın.   Şimdi Yusuf kardeşimizle konuşacağımız konuların esası da bu. Ben şimdi sizi YusufBey’le baş başa bırakıyorum. Yusuf kardeşim, önce bir kendini tanıtır mısın? Senkimsin? Nesin? Hangi okullardan mezun oldun? Nerelerde bulundun?   Yusuf Bey: Öncelikle Ahmet abi, böyle bir fırsatı bana verdiğin için çok teşekkür ederim.  senin ismin. Senin isminle beraber böyle bir yayını yapmak ve senin onayından geçerek bu konuşmayı yapmak çok hoşuma gitti. Şimdi ben kimim?  Ben 1972 doğumluyum. Ürgüp’te doğmuş bir ailenin çocuğuyum ama tamamen Ege’de büyüdüm.Yani 78’de İzmir’e taşındığımızda ilkokulu, ortaokulu, liseyi komple İzmir’de okudum.İzmir’de iki lise okudum. Bir Maltepe Askerî Lisesi’ni okudum. Bir de Selma Yiğitalp Lisesi’ni okudum. Ya iki yıl kaldım. Bir pilot olma hayalim vardı… Uçak hevesindeydim ama omuz çıkığı olunca pilot olamayacağım kesinleşince dedim ki: “Ben artık üniversiteyi kazanayım.” Sonra İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği’ni kazandım. 1990’da girdim. “İTÜ 5 yılda biter” dediler, 95’te çıktım. Kaç yaşındaydın 23 yaşındaydım… iş hayatına girdim. Ahmet  Gözen: Peki kaç yıllarında evlendin? Kaç çocuğun var?  Bu kadar başarılı bir erkeğin arkasında mutlaka bir hanımefendi vardır. Yusuf Bey: Kesin, onsuz olmaz zaten. 2003 yılına kadar bireysel yaşadım. Üniversiteden sonra 8yıl… pek “bekâr hayatı” olmadı aslında, daha çok çalışma hayatım oldu. 2003 yılında şimdiki eşimle tanıştık ve evlendik. İsmi  Ebru Genç. O da mimar.İkimiz de Kuşadası’nda yaşarken birbirimizi bulduk ve evlendik. Şimdi iki taneoğlumuz var: biri 2005, biri 2010 doğumlu.   Biri Sabancı Üniversitesi Bilgisayar Mühendisliği’nde okuyor, şu an 2. sınıfta. İkincisi de abisini takip ediyor. O da TED Aydın Koleji’nde, lise 2’de.    Biz elimizden geldiği kadar onlara özgürlük vermeye çalışıyoruz. Önlerini açtıkça kendi içlerindeki potansiyeli çıkarıyorlar. Her çocuğun sadece “var olması” için bile, önünde engel olmamamız gerekiyor.    Ahmet Gözen Değerli izleyiciler, size Yusuf Murat Genç kardeşimi kısaca tanıttım. Şimdi sohbetindevamına gelmemiz lazım. Yusuf Bey: Burada bir şey daha söyleyeyim: İTÜ İnşaat Mühendisliği’nin yanında, ekiple tanıştığımda beraberce Kuşadası’nda RE/MAX Paşa ofisini kurduk. Gayrimenkul sektörünün içinde 23 yıldır bulunmaktayım. Hatta bir ara 7 ofise çıktık. Bu 7 ofisle Ege Bölgesi’nde farklı yerlerde halkla çalışma fırsatı bulduk. Bu edinimler benim için bir üniversite kadar önemli oldu. Bodrum’u gördük, Kuşadası’nı, Aydın’ı,İzmir’i, İstanbul’u… Bir de eğitmenlik nosyonum olduğu için çok fazla gayrimenkul  profesyoneli yetiştirdim.    Şu anda 95. Bir dönem 180 kişiydik. O zaman iki kere dünya birincisi olmuştum. Bulunduğum marka zaten dünyanın en kuvvetli markası. İsmimi yazdıklarında bulurlar. O markanın Amerika kıtası dışındaki en hızlı büyüyen organizasyonu kurma konusunda iki kere dünya birincisi oldum. Daha sonra iki sene önce de, proje geliştirme ve “toplam hizmet bedeni” tarafında bir kere dünya birincisi oldum.  Yani toplamda 3 tane dünyada derecem var. Ahmet  Gözen  Bu dünya birinciliği bilançoya göre mi oluyor?   Yusuf Bey: Birincisi ve ikincisi ekip büyütme konusunda… Üçüncüsü bilanço üzerindeki dünya birinciliğiydi. Üçünü de bireysel bazda aldım. Bunların tamamı vergilendirilmiş kazanç. (06:39) Ahmet Bey: Ne kadardı mesela bilançon? Ahmet  Gözen Yusuf, Türkiye’de helal kazancı teşvik etmemiz lazım. Sen alnının teriyle helal kazancınla dünya ampiyonu olmuşsun. Bu benim için gurur verici.     Yusuf Bey: Şöyle söyleyeyim: Benim o seneki kestiğim toplam fatura, bulunduğum ilçedeki bütün emlakçıların toplam kestiği faturadan fazlaydı.  Ahmet  Gözen Şimdi ısınma turundan sonra… Kuşadası’nın RE/MAX sahibi olarak inşaat sektöründe son durum nedir? Neler söyleyeceksin?  Yusuf Bey: Konuyu birinci düzlemde satışlar ve hane halkının hareketleri açısından ele alalım.Döviz hareketleri, uluslararası pazarda doların zayıflaması, altının yükselmesi…yatırımcıda bir tedirginlik var: “Ne yapacağız?” Halkımız adeta borsa manipülatörü gibi düşünüyor.   Gayrimenkul, ülkemizde hiçbir zaman vazgeçilemeyecek bir numaralı yatırım. Çünkü gayrimenkul ve altın en önemli iki yatırım aktivitesi. Altını, gayrimenkule ulaşmak için kullanılan “ara yatırım” gibi görüyoruz. Şu an ara yatırım olan altının yükselmesi, hane halkını ürkekleştiriyor: “Bekleyelim mi, eklemeyelim mi?” Ama bunların hepsi bir asansör gibi… Hepsi aynı kata çıkmak zorunda. Birbirini dengelemek zorunda.   Şu son 23 yıldaki yavaş hareket fiyatları aşağı düşürdü. Maliyetinin altında satışlar var. Bazı gayrimenkuller bugün yapsanız olmuyor ama fırsat olarak uygun fiyatta. Altından ilk çıkıp gayrimenkule binen daha çok kazanacak. Son çıkan az kazanacak.Altın 3.000 dolardan 5.000 dolara çıktı; yaklaşık %80 arttı. %80 kârı yeterli görmezseniz,     ***  Afrika’da maymun yakalama hikâyesi var…  Çömleğe çam fıstığı koyarlar, maymun elini sokar, hepsini almaya kalkınca elini çıkaramaz. Avcı da yakalar. Tek tek alsa, hepsini yer. Altını olanlara söyleyeceğim şu: Herkes çıkarken eli çıkaramazsınız. Herkesten önce elini çıkaran, piyasada yakalanmayacak. Ahmet  Gözen  Harika hikaye . Peki müteahhitler açısından durum ne?  Yusuf Bey: Müteahhitlerin durumu biraz kötü. Kendilerini geliştirmede geri kaldılar. Yurt dışınaseyahat eden vizyoner yatırımcı varken, vizyoner projeleri getirmekte yavaş kaldılar.Birbirinin aynısı projeler çok olduğu için tıkanma var.Orta direk dediğim 15 milyon ile 50 milyon bandındaki hane halkı şu an ürkek bir şekilde parada, faizde ya da altında bekliyor. İlk evini alacak kesim ise genelde ihtiyaç evi alıyor.    Otomotiv gibi düşünün: benzinli, dizel, elektrikli… Endüstri kendini yeniliyor.Müteahhidin de ürününü yenilemesi gerekiyor. 2.50 m kat yüksekliğiyle daireyaptığınız sürece bir yerde kilitlenirsiniz. 3.25 m yapması lazım. Bahçeleri geniş,ferah, “ekstraları olan” evler olması gerekiyor. “Ben geçen projemden daha farklı ne yapabilirim?” diye sormalılar. Ahmet  Gözen Deprem bölgelerinde konut üretmede ne gibi zorluklar var? Senin “rezerv alan”konularıyla ilgili ifadelerin var. “Emsal taşıma çeki” diyorsun. Bunu açıklar mısın?    Yusuf Bey: Deprem, Anadolu’da yaşıyorsanız kaçınılmaz. Deprem gelince yıkılan konutlar oluyor; deprem gelmediyse kentsel dönüşüm oluyor. Son 15 yıldır politikalar da bunun üzerine kuruldu.       Ben sempozyumlara katıldığımda doğruları toparlamaya çalıştım ve şöyle bir formül buldum: Şehirler hızlı büyümeden dolayı birbirinden farklı kentsel bloklara sahip oldu… Eski dokulu evler, çevresinde gecekondu/hızlı stok binalar…   Bu karmaşa değişik zamanlarda değişik haklar verilmesinden de oluyor: önce 2 kat,sonra 5 kat; sonra 4 kata iniyor… Kiminin ilişkisi iyi oluyor 11 kat alıyor, kiminin olmuyor… Böylece şehir dokusu karışıyor.          Belediye ve şehir plancıları önce şunu sormalı: “Bu şehirde kaç kişi yaşayacak?” Sonra, hiçbir bina yokmuş gibi yeni bir planlama düşünülmeli. Tabii tüm binaları  “yıkalım” değil; anıt eserler, tarihi eserler, simge yapılar paftalarda işaretlenmeli.  Yeni akslar lazım: İstanbul’a da, İzmir’e de, Kuşadası’na da,  maraş’a da… Yeni  yerleşim alanları, yeni otopark alanları… Eskiden herkesin arabası yoktu, şimdi var. 5 metrelik yola aynı 5 katlı apartmanı yapınca, nüfus yoğunluğu stres yaratıyor: park kavgası, tartışma…        ***  Çözüm: Emsal taşıma çeki. Eski planla yeni plan üst üste getirilecek. Eski planda feda edilecek alanlar çıkacak. O alanların hak sahiplerine “emsal taşıma çeki”verilecek.   Kardeşim, senin burada 500 m² yerin var; 1000 m² inşaat hakkın var. “Al çekini.” İstediğin müteahhide git… Bu hakkın, başka parselde/yan parselde/üst kata taşınabilir.     Bu sistem, kamulaştırma maliyetlerini azaltır. Belediyeye özgürlük verir. Park, otopark, meydan yapmak için kamulaştırma yapmak zorunda kalmazsın; çek verirsin, hak taşınır. Baraj yapacaksınız mesela… Sular altında kalacak yerlere de çek verilir; boşu boşuna bina yapılmaz, hak taşınır. Şehirler arasında hak taşıma bana uzak geliyor. Çünkü her şehir kendi nüfus hedefini koymalı.   ***Dünyada uygulaması var. En yakın örnek: New York’ta emsal taşıma var. Bu formül daha da geliştirilebilir.  Ahmet  Gözen Bu konuyu özetler misin? İnsanlara “aspirin” gibi verelim.  Yusuf Bey: Emsal taşıma çeki; kentsel dönüşümde, deprem bölgelerinde uygulanabilecek bir hak eşitlemesi / konfor paylaşımı modelidir. Eski planlarla yeni planlar üst üste oturtulur;anıt/tarihi eserler korunur; yeni planlarda yeterli otopark, sosyal donatı, yaşam konforu sağlanır. Eski planla yeni plan arasında feda edilen yerlere çek verilir.     Herkes kendi mahallesinde veya yan parselde bu çeki kullanır; kimi yerde yükselme olur ama karşılığında kent meydanı, park, otopark açılır. Devlet/belediye kamulaştırma için fon ayırmadan çözüm üretir. Ahmet  Gözen Türkiye’nin konut problemi bu politikalarla aşılır mı? TOKİ ile ilgili de eleştiriler var…  Yusuf Bey: Her ilçenin/belediyenin kurması gereken bir birim var: Kentsel Estetik Kurulları.Bu kurullar; emsal taşıma çekine de karar verebilir, şehre yapılacak yeni binaları da onaylayabilir. Bu iki şeyi tetikler: eşitlik ilkesinin korunması ve güzel şehirlerle turizm gelirlerinin artması.        Moskova’da kent maketini masaya yaptırıyorlar. Yeni bina yapılmadan önce “oraya yakışıyor mu” diye bakıyorlar. Bina yapıldıktan sonra değil, yapılmadan önce.  Ahmet  Gözen Siyasi iktidarın konut politikaları? Yusuf Bey: Yanlış yere yanlış model yapılıyor. Ülkenin gücü yanlış yerlerde harcanıyor. Ama bunu tek bir kişiye/tek bir tarafa yıkmak istemiyorum. Yerel yönetimler de sorumlu. Parti gözetmiyorum. Birleşelim, şehirleri güzelleştirelim. Etik-estetik kurulları kurup bunu geliştirelim.Birlikten kuvvet doğar. Fikirlerimizi esnetmeyi bilmemiz gerekiyor. Bizim ofiste bir  kural var:     “Bütün kuralları değiştirebilirsin ama daha iyisini buluncaya kadar  eleştiremezsin.” Eleştireceğin her kuralı değiştirme hakkına sahipsin; ama yeni bir fikirle gelmiyorsan o fikri kabul et.’’    Burada tabii ki negatif şeyler olacak ama şunu hiç unutmayalım: Bütün kartallar ya da kuşlar, karşıdan gelen güce karşı uçarak büyür. Biz burada birbirimizle kavga etmek yerine “Benim göremediğim ne var?” diye bakmamız gerekiyor. Ne var diye baktığımızda da “Karşı taraftan ne alabilirim?” diye düşündüğümüzde, hep beraber birbirimizin zekâsıyla büyümeye başlayacağız. Ben buna inanıyorum.   Ahmet  Gözen Türkiye’de siyasi iktidarın konutla ilgili kısa bir değerlendirmesini alayım. Bu, Türkiye’nin konut problemini çözer mi? Şimdi ben bunu bir kişiye yıkmak istemiyorum, açık söyleyeyim. Siyasi iktidar otorite olarak  TOKİ’leri idare ediyor.   Yusuf Bey: Evet, doğru. Ama bazı yerlerde yanlış işler yapılıyor. Mesela Selçuk girişi… Facia.Orada öyle bir yapı stokuna gerçekten ihtiyaç var mı yok mu? Selçuk Belediyesi’ninbu kadar yapıya ihtiyacı var mı yok mu? Bir kere “kafasına göre ben verdim” gibi ilerliyor. Beş yıldır yapılıyor; hiç kimse oturmuyor. Beş yıldır oraya çok büyük bir para harcandı. Ve bunun faizine baksanız, oradan elde edilecek kazançtan çok çok daha büyük bir  faizi kaybetmiş vaziyetteyiz. Yanlış yere, yanlış model yapılıyor. Ülkenin gücü yanlışyerlerde harcanıyor. Bu bir. Burada rahatsızım. Ama bunun yanında tek başına siyasi iktidara da laf edemem. Aynı zamanda yerel yönetim lere de laf etmek lazım. Yerel yönetimlerin de bir şey yapması lazım. Ben parti gözetmiyorum; A partisi, B partisi değilim. Allah aşkına, bu kadar kuvvetli bir iş gücümüz varken, bu kadar kuvvetli kaynaklarımız varken… Ne olur birleşelim, şu ülkeyi toparlayalım.  Çünkü paralarımızı çöpe atıyoruz. Olmadık yerlerde olmadık projeler yapılıyor. Olmadık yerlere para harcıyoruz, harcıyoruz; yıkıp yeniden yapıyoruz… Harcıyoruz, harcıyoruz; yıkıp yeniden yapıyoruz.    Ben burada bir kişinin suçlu olduğunu düşünmüyorum. Hepimiz birbirimize destek vereceğiz. Hepimiz “Ben bu fikirden ne alırım?” diye bakacağız. Bir iktidara laf etmek yerine; ben hepimizin, bütün liderlere sesleniyorum: Allah aşkına şu şehirleri güzelleştirelim. Şehirlerin güzelleşmesi için etik-estetik kurullarını kurup bunu geliştirelim diyorum.  Ahmet  Gözen Değerli izleyiciler, nefis bir yol gösterici program oldu. Bu konuyla ilgili Yusuf Murat kardeşimle yapmış olduğum bu söyleşiyi, önümüzdeki günlerde inşallah köşe yazısı olarak da size sunacağım. BU RÖPORTAJIN tamamını youtube.com/@ahmetgozen8179 izliyebilirsiniz Ahmet  Gözen Yusufçuğum, senden son sözlerini alabilir miyim? Yusuf Bey: Birlikten kuvvet doğar. Birleşeceğiz, bu ülkeyi toparlayacağız. Ben buna inanıyorum.Her farklı düşünceyi dikkatle dinliyorum; çünkü her farklı düşünceden yeni bir şey öğreniyorum.Ben kendi fikrimi hep eliştirmeye çalışırım. Ben inşaat mühendisiyim: Banaispatlayın; “Bu masaya çıkıldığında kırılmayacak” diye… Üstüne çıkayım. İspatlarsanız çıkarım da, çıkmam da. Bu karşı ispata bağlı olmalı.         Biz fikirlerimize öyle sıkı sıkı bağlanıp da “Olmaz, değiştirmem” dersek, bu ülke bir yere gitmez. Hepimiz fikirlerimizi esnetmeyi bilmeliyiz. Hepimiz yeni fikirlerden “nekaparım” diye bakmalıyız. Hepimiz “daha iyi uygulamayı nasıl buluruz?” demeliyiz. Bizim ofiste bir kural var. RE/MAX Paşa’da. Kuşadası’nda… 95 kişinin çalıştığı ofis. Ofisimizin bir “çalışmaprensipleri kitapçığı” var. Bu kitapçık “Allah yapısı” değil; hep beraber karar verdiğimiz bir kitapçık. Yeni biri geldiğinde —mesela diyelim bugün sizinle çalışmaya başladık— Ahmet abi size bu kitapçığı veriyoruz. Bu, bizim ofisimizin kuralları.      Şunu diyoruz:    “Bütün kuralları değiştirebilirsin; ama daha iyisini buluncaya kadar eleştiremezsin.” Eleştirdiğiniz her kuralı değiştirme hakkına sahipsiniz. Ama yeni bir fikirle  gelmiyorsanız, o fikri kabul edin diyoruz.    Ahmet  Gözen Ukalalık yapma diyorsun.    Yusuf Bey: Ukalalık demiyorum. Her fikir değişebilir. “Ben bu bardağın buraya konmasını beğenmiyorum.” Tamam. Peki nereye koyalım? Bizi, bardağın başka yerde olmasının daha büyük fayda sağlayacağına ikna et. Ondan sonra kuralı öyle yapalım.  Ahmet  Gözen Bu aile yapısında da önemli ifade… Hakikaten çok güzel bir şey. Yusuf Bey: Her yerde… Bir kişi bir şeyi eleştirmektense, daha iyisini bulmak zorunda. Bizim ofisin kuralı bu. Hayatta da bunun olması lazım. Bir parti başka bir partiyi eleştirirken, daha iyisini bulmadan eleştirmemeli. “Bana göre şunu yapması gerekiyor” demeli. Kendi fikriyle yenmesi gerekiyor. Küfürle değil, mücadeleyle değil…“Benim fikrime göre bu böyle olursa daha iyi olur” demeli. Belki iyi şey var. Partiler bazen güzel bir şey buluyor. Her parti tamamen kötü ya da tamamen iyi diyemeyiz. Ama herkes bir adım ileri götürürse —ağacın büyümesi gibi— herkes bir yaprak açarsa o ağaç oluşacak. Başka türlü olmaz. ** Ahmet Abi  ** Ben öncelikle size ve www.ege7gun.com yöneticilerine çok teşekkür ediyorum.   Bu kadar güzel bir fırsatı verdin. Senin gibi bir duayenle böyle bir söyleşi yapmak ve beni bu kadar beğenmen beni çok mutlu etti abi…    DEĞERLİ OKUYUCULARIM MUTLUHAFTALAR DİLERİM.